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核心因素逆转,房价危矣?


据国家统计局数据,2022年末我国人口比上年末减少85万人,出现近期的首次负增长。这对于房地产市场无疑是一重磅利空消息,人口永远都是房地产市场发展的最基础的基石。

如果这个人口数量出现减少,那么房地产市场有可能进入不可逆的下行周期。

所以说人口这个关键数据出来,意味着国内房地产市场的发展逻辑变化了。

其实之前人口“七普”数据就基本上已经显示出了国内人口现状及未来的趋势。

自从人口七普数据出来之后,不同的人从这个数据中看到不同的东西,但是对于地产人来看,这个数据太重要,或许正隐藏着未来中国房价的走势。因为人口对于房地产市场太重要了,那句关于房地产发展的论断“房地产市场长期看人口”。

当然,这次人口普查,不出意料的总人口还是在不断上涨的,相对于2010年增长了5.38%,年平均增长了5.3%,但是我们必须看出的变化是这10年的 平均增长率较2000-2010年这10年的平均增长率下降了0.04个百分点。按照中国庞大的人口基数来算,每年新增人数减少了50多万人,10年就少了一个中大型城市的人口。

房子不管如何炒作,最基础的功能还是居住功能。首先是有了这个功能,房子才是有价值,其他很多功能也是因为这个功能而衍生出来。我们试想一下,一个人一辈子能衍生出多少的住房需求来,租房、刚需、改善性需求、投资性需求等等,而正是大家众多的住房需求才推动了中国房地产在过去20年的欣欣向荣。如果这些需求开始萎缩了,或者已经在萎缩了?那么房地产市场会有怎样的变化,我想是不言而喻的。

除了总人口的变化之外,最需要我们重视就是年龄的结构。0-14岁人口较上个10年仅仅上升了1.35个百分点、15-59岁下降了6.79个百分点,而60岁以上的人口却上升了6.79个百分点,老龄化加重。换成房地产市场的话语来说,就是“现有需求在萎缩,未来的潜在需求不足”。其实短时间来看,对房地产市场影响比较大还是老龄化的速度,未来的老龄化会不会加速?从直观上讲,肯定是会加速的。但是目前这个人口普查的数据没有公布一组关键的数据,就是45-59岁之间的人口,到底有多少?

中国的房地产在过去狂奔了20年,一线城市的房价翻了15-20倍,其他城市少则5倍,多则也有10倍以上,堪称是世界上最好的投资品,以致于到现在很多人还是认为中国的房价会“只涨不跌”。世界上真有这样的东西吗?或许有,但估计也不可能是房子了,未来的房价即便绝对值不下跌,相对于通货膨胀率来说也会是下跌的。

长期来看,房价走势必然是由人口决定的。城市房价走势的分化,也意味着中国房价“只涨不跌”的神话逐渐破灭,人口聚集的城市房价会保持坚挺,而那些人口净流出的城市未来的房价出现下跌都是很正常的现象。

人口与房价是紧密正相关的,所以不存在“人口向左,房价向右”的情况,那些还以为房价“只涨不跌”的人趁早放弃幻想。

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